Dec 23rd, 2008, 11:31
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太可怕了，房价又开始暴跌，这次是好区暴跌，经济继续恶化。
“这将是袭击房屋市场的下一轮海啸。”一位美国联邦高级银行检查官说。 “我们现在还只是处于抵押贷款泡沫破灭的早期，美国还将遭受严重冲击。”12月19日，美国基金投资经理惠特尼·蒂尔森（Whitney Tilson）在纽约接受本报记者专访时说，“在巨大的违约、拖欠债务、以及房屋拍卖的浪潮前，第二轮抵押贷款灾难正在到来。” 按照蒂尔森的说法，次级抵押贷款危机（简称次贷危机）之后，Alt-A和选择性可调整利率贷款（option ARM）将是另外两颗等待引爆的定时炸弹。 “为什么人们开始讨论第二轮抵押贷款灾难？因为他们已经看到这种情况开始发生了。”蒂尔森说。 两颗等待引爆的定时炸弹 在谷歌公司(Google Inc.)最近发布的2008年中国热门搜索关键词排行榜，年度搜索最多的“是什么”排行中，“次贷危机是什么”位列第三。 接下来的几年时间里，人们需要做好准备，接受另外两个生僻的词汇：Alt-A和选择性可调整利率贷款。 蒂尔森认为，次贷危机之后，Alt-A和选择性可调整利率贷款将是另外两颗等待引爆的定时炸弹。 美国住房抵押贷款市场可分为三个档次，优质(Prime)贷款面向信用等级高的客户(信用分数在660分以上)；次级（Subprime）贷款通常指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人；而Alt-A贷款介于两者之间。 对于选择性可调整利率贷款来说，买房者在最初几年只需要每月按揭支付非常低的利息（如1%），人们给这种利率取了个名字“引逗利率”，因为等到2年、3年或者5年之后，重新设定利率时，买房者每月还款会大幅增加，甚至上涨数倍。 “Alt-A和选择性可调整利率贷款的利率正开始大规模调整，而现在它们的违约率已经非常惊人。人们意识到，这不再是理论上，而是实际发生的事情。” 蒂尔森指出。 美国哥伦比亚广播公司（CBS）的王牌节目“60分钟”称蒂尔森是“这场危机中最好的一位引路人”，年底将至，许多“打理着上百亿美元资金的投资者最近都纷纷向他取经”。 蒂尔森创办的T2 Partners公司旗下拥有几家对冲基金和共同基金。他同时还创办了《价值投资观察》杂志和“价值投资大会”并兼任主席，此前他还担任过奥巴马纽约地区筹款负责人。 蒂尔森预计，Alt-A和option ARMs贷款的违约率最终将和次级贷款一样高，达到50%，而毒性更大的option ARM可能会高达70%。 Alt-A贷款的缓慢崩溃 据摩根大通董事总经理、房屋抵押贷款证券部主管吴向阳介绍，整个美国房屋抵押贷款的市场规模是10万亿美元，其中次级贷款1万亿美元，Alt-A贷款1万亿美元，优质贷款8万亿美元。（详细见图1） 吴向阳说，“Alt-A问题很大，优质贷款目前问题还不是特别严重，但是趋势特别差，违约率都在变高”。 瑞信抵押交易总监郭杰群说，Alt-A和优质贷款的违约率目前比次贷违约率仍然要低很多，“不过最近一两个月上升得很厉害，加速趋势比较明显”。 他表示，在2005-2006年，次级贷款“最风光”的时候，对次级贷款承销的标准非常宽松，Alt-A虽然比次级贷款要好一点，但是“放松的尺度可能差不多，因此今后Alt-A会比次级贷款的伤害更厉害”。 马里兰州抵押贷款研究机构Wholesale Access总裁David Olson表示，70%的Alt-A借款者都夸大了他们的收入情况。 财经博客Monkeybusinessblog的合伙人、抵押贷款资深专家Eric Salzman说，当借款者和贷款经纪人在申请贷款，填写收入和工作一栏时，他们可以任意填写，有时候他们甚至什么都不填，因为没有必要。 Salzman说，人们现在对于信用评级公司Fair Issacs或者FICO打出来的信用分数已经持非常怀疑的态度。Salzman在抵押贷款领域工作过20多年，曾担任贝尔斯登、房地美、瑞信、美国财政部的管理层。 次级贷款的人不用担忧未来他们欠的贷款额度会上升15%，但Alt-A却有这一问题。Salzman还表示，因为Alt-A违约都是在后期发生的，“我们将看着这场缓慢的崩溃持续很长时间”。 依据加利福尼亚州违约数据提供商RealtyTrac的调查，违约率在2009年到2011年一直都会呈加速上升的态势，因为这一类的贷款在3年或者5年之后都需要进行利率调整。 蒂尔森还引用Unicredit集团的全球市场主管T.J. Lim的话说，“Alt-A是另外的一个大麻烦，对于任何在2006年下半年以及2007年上半年发行的东西，我都特别担心。” 郭杰群提供的数据显示，出现30天以上拖欠债务的违约情况，次级贷款为45%，选择性可调整利率贷款为30%，而Alt-A为20%。 但一些局部情况要糟糕得多。蒂尔森说，雷曼兄弟在2007年初曾经承销过一批Alt-A贷款，现在仅仅过了17个月，这批贷款的违约率已经高达43%。 “说谎者贷款” 据蒂尔森介绍，选择性可调整利率贷款的规模约为5000亿-6000亿美元，主要是贷款给优先级的借款人。 银行主要依据对房屋的估值以及信用评级公司FICO的信用评分来发放贷款。蒂尔森说，从2004年到2007年，83%的选择性可调整利率贷款的借款者都是低收入或者没有档案的，因此，此类贷款可以称为“说谎者贷款”。 借款人可以选择三种方式还款：其一，偿还全部本金和利息；其二， 偿还全部利息 ；其三， 只偿还非常低的“引逗利息”（通常是2%-3%，甚至1%）。在第三种情况下，没有支付的利息差额每个月将记入本金中。 典型的选择性可调整利率贷款都是30年或者40年的贷款，一般都是在5年后重新调整利率的。 在这场房价下跌中，遭受损失最严重的地方是发行选择性可调整利率贷款最多的地方。2006 年，在全国所有的选择性可调整利率贷款中，加州占18%，内华达占 12%，佛罗里达占9%，夏威夷占9%，亚利桑那占8%，这几个州都是在美国房市危机中遭受的冲击远远高于其他地方。 “我的感觉是，很多选择性可调整利率贷款借款人的情况比次级借款人的情况还要糟糕，”加州再投资联盟的助理总干事Kevin Stein说，因为他们要和这种掠夺性的贷款抗争。“他们欠的钱在不断增加，而利率的调整则会产生更大的影响。” 专门从事低价资产收购的Lone Star基金的李戍民对记者说，次级贷款是从2006年底2007年初开始出问题的，而Alt-A和选择性可调整利率贷款实际上在2007年底也开始了，“最近只不过是在持续恶化”。李戍民曾担任瑞银美国证券化策略集团的执行董事。 今年第一季度Countrywide Financial公司曾表示，在该银行的投资组合中，90天未还款的选择性可调整利率贷款比例为9.4%，而去年和前年同期的数字是5.7%和1%。 华盛顿互助银行在今年4月也表示，该银行的投资组合中，选择性可调整利率贷款占了优先级贷款的50%。但在逾期未还款的贷款中，此类贷款占到70%。 Salzman 也称，选择性可调整利率贷款是抵押贷款中毒性最大的“东西”。他给记者举了一个例子，如果某人获得了固定利率为5.5%，5万美元的浮动利率抵押贷款，那么每个月还款可以有三种选择。其一，将本金和利息分摊后每月支付2839美元；其二，只支付利息2292美元；其三，每月只支付1%的利息，416美元。 第二种还款方式与第三种还款方式的区别在于，如果按照第三种方式付款，那么每个月1875美元的差额将会记入本金之中。当本金上涨15%至7.5万美元时，也就是第三年，就必须重设利率，要开始同时支付本金和利息了。 此时，最初每个月只需要还款416美元，一下子就变成了3411美元。现在和之前买房子的将来就可能发生同样的事情，所以买房子主要是看房价，而不是利息。 蒂尔森最近和一位联邦高级银行检察官进行了深入的交谈，对方告诉他“下一个出问题就是选择性可调整利率贷款的产品了”。 泡沫破灭处于早期 蒂尔森对此次抵押贷款危机泡沫破灭的过程进行了简短的回顾，贷款标准在2000年开始松动了很多，而到2005年初之后，就变得更加糟糕了。 其中最糟糕的贷款就是两年“引逗利率”的贷款。他们目前的违约率高到“前所未有”的程度，特别是当利率调整了之后会更差。 这种引逗利率的第一批贷款是在2005年发行的，两年之后，2007年第一季度开始出现大量违约，次贷危机由此爆发。 但是在2005年一季度之后，蒂尔森表示，人们发行了一些质量更低的此类贷款。这些贷款在2007年不断重新调整利率，引发了越来越多的违约，于是这场危机持续恶化。 蒂尔森说，从买房人第一个月欠款开始，一般需要平均15个月的时间把房屋清算掉，通常是通过拍卖的方式。 如此算来，2005年第一季度发放的贷款，在2007年第一季度止赎，然后到2008年上半年拍卖出去。 “考虑到2005年下半年贷款的标准进一步放松，一直持续到2007年上半年，我们可以很清醒地意识到，2009年以及之后的违约、止赎以及拍卖情形会进一步加剧，这些都会进一步拉低房价。” 2008年，一共有约4400亿美元的抵押贷款利息进行了重新调整，蒂尔森说，人们原本预计“引逗利率”的贷款永远都不会重新调整。 因为依据多年的经验，借款者和贷款者都认为房价会一直上涨，获得信贷也会一直很容易，这样借款人在利率调整之前都可以再贷款。 而现在房价不断下跌，抵押贷款市场冻结，很少有人能够重新贷款，这样就导致了违约大量上升，蒂尔森说，“许多情况下，甚至是在利率重新设置之前就违约了”。 按照投资银行瑞士信贷集团的预测报告（见图2），去年和今年有数千亿美元规模的次级抵押贷款的利率进行过重新设定。 但是当Alt-A和选择性可调整利率贷款的利率大规模调整后，大量买房者在未来三年将支付更高的利率。Alt-A和选择性可调整利率贷款的利率调整将在2010年和2011年达到高峰，规模则将大大超过次级抵押贷款。 蒂尔森说，要评估这些贷款造成的损失将“非常困难”，但option ARM可能的损失应该是1000亿美元-2500亿美元，而Alt-A的损失将与次级贷款相当，大约是2000亿-3000亿美元。 “所以将这几项相加，（住房抵押贷款市场）未来应该还会造成5000亿-6000亿美元的损失。” 蒂尔森说，2008年初的时候，我们就预计情况会变得非常糟糕，联邦政府必须采取大规模的干预措施。“现在来看，政府已经采取了措施，但仍远远没有结束”。 此帖于 Dec 23rd, 2008 11:57 被 星手 编辑。 |
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Dec 24th, 2008, 14:29
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最后的结局就是： 房子涨跌， 与你无关。 你也就过过干瘾而已。 
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dengluming (Dec 25th, 2008) |
