我考虑目前买房比租房划算的原因，请评论

[李大哥]

1、买房和租房比较支出、收益情况，要相同大小的房子进行比较。

2、买个1100尺两层的、三卧室的新的SINGLE HOUSE，没有车库，现在卡城的价格是23万，首付5万，贷款18万，25年还清，每月还1000元。

3、租同样的房子，每月租金1000元，房屋水电费、气费自己承担。把5万元存到银行，或做存款或购买长期债券，25年后5万变成10万。

4、买房和租房支出大致相同。25年后，买房人的残值是一套属于自己的房子，如果房子没升值，残值是23万，如果按每年升值1万元算，房子的残值是48万。如果考虑卖出，由于是自己居住的房子，还免交所得税。

5、租房住的人，残值是10万，由于要交所得税，按40％税率算，交税2万。到手应该是只有8万。

6、买房的人残值是23－48万，租房的人残值是8万。同样的享受，同样的支出，谁受益大，不是很清楚吗？

[李大哥]

作者: 到底谁傻

过去２５年，SP/TSX的年均回报率是９.５％， ５ 万买SP/TSX Index， ２５年后变5*(1+9.5%)^25=48.34万

我觉得有两个问题，
1、是所有基金都有这么高的平均回报吗？再说，投资人是要承担风险的，怎么能保证所买的基金一定能盈利呢？因此，比较的基础，就要选择无风险的投资来进行比较。现在存款帐户的利息就年利率2.6%,10年期美元债券也就百分之四点几。我取个3％的年收益，1.03的25次方是2.09，所以才说5万变成10万。就算是4％的年收益，25年也不过本利13万，5％的年收益，以不过本利16.9万。

2、也不能简单的算25次方，因为，每年投资收益要交税，税后再投资就没那么多了。所以说“5*(1+9.5%)^25=48.34万”这个数是不准的。当然，我的5万变10万也有这个问题。

作者: 到底谁傻

８０年卡城平均房价91000，２００５年12月卡城平均房价273716，可是没有一年长一万。

我说的一年涨一万，是尽量保守的说法。如果按你的数据，从91000元涨到273716元，是上涨了200％，那样的话，23万的房子，25年后，价格应该是69万。还是比你的48万高。

[李大哥]

作者: rhill

少算了Property Tax，房屋保险，房屋维修等开销

1、新房子，维修费不多。

2、地税一个月一百多元，保险几十元。加起来不超过二百元。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

第一个问题：

因为不动产根本不是无风险资产，所以用政府债券和定期存款比是不恰当的。用风险低, well diversified 的投资指数比（比如sp/tsx index）比较恰当。

第二个问题：

投资买房和投资买股票，赚的钱同样都交capital gain tax，投资不动产的费用和投资股票的费用都tax deductable，在此二者没有区别。

另外，８０年买２３万房子的人可能比８０年把５万放在微软股票的差不多多，还是微软赚得多吧？

1、咱们在比较买房自住和租房住哪个更合适，不是比较投资。

作为自己住的房子，房子卖出时，升值部分，不用交税。这和投资买基金，有很大的不同。

2、投资房子的风险几乎就没有，特别是从25年的时间跨度来看。25年时间里是5年平，3年跌，17年涨。

3、买股票和基金就不同了。你就不要提微软的股票了。80年时谁能保证它能大涨？你怎么不提从300元跌到几分钱的股票呢？问题是谁能选准股？买房却不同，不论什么房，只要是新房，未来的趋势就是上涨。

4、作为基金经理，25年内业绩能超过股票指数的，全世界也屈指可数。因此，聪明的基金经理干脆就买成分股，比如买SP标准普尔指数的成分股。就算是这样，25年下来，年平均回报率9％，如果减去扣税，年平均能达到5％就不错了。

5、如果买房子，自己住，25年升值200％，23万的房子变成69万的房子，5万投资，收益64万，年平均回报11％多。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

再有，１）自住房贷款利息不减税，投资用贷款利息可减税，２）投资有分红可再投，３）资产增值税率远少于所得税率，４）资产增值的头５０万免资产增值税...

1、自住房贷款利息低，投资用贷款利息高的多。这差别至少有几个百分点。利息减税和这利差比起来，微不足道。

2、买房自住，卖出时，根本就不交税。

3、如果买房用来投资，那么贷款的利息，一样可以享受减税的好处。

4、资产增值税我不十分清楚。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

如果８０年买２３万的房子，首付５万，贷１８万，８０－９５年平均年利率是１０％以上，就算１1％，头１５年每月利息费用就>１6００刀。

利率为什么会那么高？

因为政府要抑止通货膨胀；

既然通货膨胀了，那么在此之前，物价肯定有个大涨的过程。如果是在80年以前买的房子，房子肯定升值一大部分了。即使利息高一点，和房子已经升值比起来，还是微不足道。

如果是在80年买房，我认为时机不好，因为利率太高。即使买了，到了2005年房子升值200％，利息在随后的几年里也逐渐下降了，负担并不重。总的算来，还是合算。

如果买股票，利率涨，企业盈利下降，股票一样跌。投资股票损失更大。

如果利率下降，股票涨，房价一样上涨，买房人也不吃亏。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

My point is 如果清清楚楚地算，一项一项地算，过去２５年买和租同样的房子住，买不一定比租合算，今后也是一样。

准确的说法应当是买单个房子比买单个股票风险小，买房子是既享受了又拥有了，但认为买房子的长期比租房子的今后会富有，那是myth.

房租永远不会太低。

1、房主要考虑成本，如果房租低于房主的成本，房主就不出租了。

2、再谈需求，青少年18岁以后，总要离家独立，开始几年，肯定要租房。如果人口下降过快，还可以靠吸引移民增加人口。因此，不愁没人租房。

因此，如果房价上涨，租金也会随房价上涨而上涨。如果房价下跌，租金也会下降。

可是，从长期看，房价是只涨不跌，因此，租金也是只涨不跌。这样看来，还是买房合适。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

算通货膨胀是不包括房价的。通货膨胀高，利率高，房价会跌。房价都是在通货膨胀低利率低是才长得好。1996年利率趋跌，房价尚未起步，进房地产是好时候。现在通货膨胀显势利率法攀升,房价近峰尖，此时进房市绝不可能为了赚钱，基本上是为享受。

房价可不是由利率一个因素决定的。否则，如何解释，2005年利率上涨，卡城的房价也上涨？

通货膨胀开始的时候，物价上涨，货币贬值，房价怎么能不上涨？水泥、木材都涨价了，房价怎么能不上涨？

[李大哥]

作者: 到底谁傻

利率是最重要的因素，房价对利率反应有滞后，从美国的利率已经长了１年半，现在房价才有反应。如果谁说：“如何解释，2005年利率上涨，LA的房价也上涨？”今年一月分的统计LA２００５年１２月降了0.2%，就回答了这个问题。

另外因为建筑材料涨价付高房价更危险，因为这时最是利率要长，最是房价有可能被抑制，自己最容易买高持低的时候。

之前几年LA的房价涨了50％不止，现在跌个0.2％算什么？再正常不过了。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

0.2% was month-over-month decline. If annualize it, it was 2.4% and it's just a beginning. My point is that the worst entry point is when inflation, interest is on the rise and the housing price is approaching its peak.

现在还没到那时候，如果存款利率达到10％以上，我就不买房，把钱存银行，租房子住。可是，现在存款利率才百分之二点几，担心什么呢？

利率从3％升到10％还有很长的路程，而且这个过程肯定是个物价飞涨的过程。如果物价不飞涨，干吗提高利率？既然物价飞涨，房价凭什么不飞涨？这样，到存款利率10％的时候，投资买房的人早就赚大发了。到时，卖不卖，不是很主动吗？

因此，现在肯定不是你说的逃顶的时候。

[李大哥]

作者: 到底谁傻

The Bank of Canada rate was just raised to 3.75% on Jan 24. The market believes that an economic "neutral" (i.e. the rate that won't over heat the economy or drastically slow down economy) is 5% (so it's unlikely that the Bank of Canada rate goes beyond 5% in a year or two). If the Bank rate creeps up to 5%, commercial banks prime rate may reach to 6.75%. Of course mortgage rates should be lower than that.

However, the housing market is closely related with the economy not just the mortgage rates. What happened in the last many years was that low interest rates ==>> higher and higher housing prices ==>> increased wealth due to increased property value (for those who have properties already) ==>> increased borrowings backed by properties ==>> high levels of consumption financed by personal debts ==>> high levels of economy activities (70% of US GDP comes from personal consumption. Canada is a bit lower). In the past, these should have led to high inflation. However, huge amount of cheap consumer goods imported from China prolonged that process. Although the process is prolonged, it doesn't mean that inflation pressure is not there. Now we are seeing prices of commodities going through the roof and employment rate in Canada standing at 30-year high. The impact of interest rate increase is not just directly reduce the mortgage service ability of property owners, it also has negative impact on real estate market in an indirect way, i.e. tighten the debt-backed consumptions and ==>> slow down economic growth ==>>slow down or even negatate income growth == > less $$ going into real estate market==> cooling down of the housing prices.

After the 1 and 1/2 + year interest raise in US, Q4 US GDP growth was significantly lower than expected. When the full blown impact of US interest rate increase appears, when the Chinese are stuck with massive unprofitible production capacities after the 2008 Olympics (by the way, 2005 Chinese oil imports already dropped compared with 2004 levels), who's going to buy our oil? (Although I wish everyone including myself who own properties good luck), 2006 Calgary housing prices may not be at THE peak but close enough in my view.

1、samqyang说到点子上了，利率是关键因素。利率不上10％以上，经济不可能出现大衰退。经济不大衰退，房子就不会大跌。

2、政府的货币政策目标是，经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡。充分就业有什么不好？充分就业就一定能带来通货膨胀？从1936年到1969年，加拿大中央银行的利率一直维持在2－5％之间，特别是从45年战后，经济大发展，可利率一直维持平稳和低水平。因此，你所谓的经济稍有发展，就业率稍微高一点，就通货膨胀了？房子就要跌了？

3、加拿大经济过热了吗？安省、BC省还不是老样子？只有阿省由于油价上涨，才导致石油行业投资增加，带来一些就业机会。其他行业也没有过热。

4、房价离谱了吗？现在卡城的房价还低于多伦多和温哥华的房价。其他省份的房价更是在合理水平内。比如regina，80年的房子，2层，双车库，1600尺，地库全装修，现在才卖11万。其他象东部海洋省份，房价也是很低，十几万就能买大房子。

5、房价能上天吗？土地资源丰富，城市可以轻易扩大，劳动力、建材都可以做到供应充足。房价怎么能炒上天。只要扩大供给，房价就不能飙升。

只要政策得当，经济可以维持几十年稳定发展，充分就业，物价稳定。45年到70年就是个例子。现在，根本就看不到恶性通货膨胀的迹象。既然经济没有过热，何必担心高利率？没有经济过热和高利率，何来经济大衰退？没有经济大衰退，何来房价下跌？

[李大哥]

作者: samqyang

I saved 20K = 400K - 320K - 60K,

这个公式不对，应该是save=400k-320k+5 years mortgage-60k=400k-320k+72k-60k=92k

[李大哥]

作者: Perspective

1 认为自住就不是投资是一个普遍的错误观点，因为第一，终有转手的一天；第二，地产税/遗产税直接体现房价。因此无论自住和租房都要当成投资考虑。从根本上说，每一天的时间都是投资，只不过很多收益和损失是难以用金钱衡量的。

2 如果你把风险定义为没有能达到其它途径所能达到的收益率，那么连现金都有风险，而且投资房子的风险并不小。因为和股市比起来，股市是大机构间的博弈，无论你依靠基金或指数去挣平均值，或是自营，你拥有的是很透明的信息和分析资源。而房市基本是个人与房地产公司对抗，每房都是个案，信息和分析都有限，更靠个人理解，个案跟不上大势的可能发生更大。当然一般房市受经济波动的影响小于股市（香港式的城市除外）。

5 算错了。五万只占23万的一部分，因此69万中的一部分归你（不考虑还贷）。

1、买房自住和用来投资，在税收上是不同的。自己住的房子，出售时如果增值了，不用交税。如果是投资的房子，出售时要交税。另外，加拿大也不征遗产税。

2、这个我不跟你争论。事实是明摆着的。

3、我的计算没有错。首付5万，算做投资。其他25年交的MORTGAGE,相当于租房住的租金，这个算做生活支出，不算投资。这样和租房比较，才有可比性。25年后，房价涨到69万，实际收益就是64万。

[李大哥]

你炒股就每年都赚？每年都赚一样多？咱们不是算平均数吗？

以道琼斯指数为例，１９６４年１２月３１日：８７４．１２

　　１９８１年１２月３１日：８７５．００
17年只升了一点。炒股就稳赚？

[李大哥]

作者: premakov

同意楼上一个观点，买房还是租房应该在同样居住条件下比。以卡城为例，2000尺 single 典型价格是300k, 加律师费和 CHMC insurance 应该是 315k. 租的话 1400 能拿下。看看哪个合算。
所谓“多少年后房子是自己的" 之类都是屁话，简化计算，一个穷光蛋要有地方住，可以1）向银行借钱，买个“自己”的房子
2）向房东借个大 house 住。

315k 目前利率是 4.75%，每月利息 $1246, 加上地税$200 费用是$1446. 目前行情下，买房好象不一定合算哦。当然房价还会涨，可也有可能会跌啊。

结论，什么人适合买房子：
1）坚信房价还回涨的
2）工作稳定，不想跳槽的
3）一个地方应该能住满三年的
4）labour 工或 generic 工作比如 VB Database 之流。因为本地很容易找到工作，而太尖端或太高薪的工作很可能在外地。别告诉我你在卡城拿到了 NASA 的 offer :-)
5) 孩子多的。因为为了好卖就一定要 2000 尺 single. 三口之家多浪费。
6) 想养狗的。

1-6，我全不满足，所以还是租个大好子吧！

1、315k，零首付，4.75％的利率，25年还清，每月要还1795元。如果首付25％，那每月还1340多。

2、其他的，根本没兴趣反驳你。

[李大哥]

作者: duMAURIER

无论买房或租房出于什么目的, 坚决不同意买房比租房更舒服更享受的说法. 并不是每个人都喜欢剪草铲雪,修修补补的活.

你说得没错，富人不一定比穷人更舒服。对庞大资产的管理，更闹心，即使可以把资产交给资产管理公司管理，报税有专门的会计师给报税，但自己总得数一数自己的钱数，想一想，还是闹心。