May 24th, 2011, 20:24
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【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪，买房卖房者必读！
【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪，买房卖房者必读！【全新版】 1，经纪的各种头衔都是真的吗？ 随便翻开多伦多哪种华人报纸，往往是铺天盖地的地产经纪广告，照片看上去一个个西装革履，一付成功人士范儿，每个人都获得过各类奖项，“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下，称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的，也就是说，是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道，报纸只管赚钱，没人对广告内容进行核实，只要给钱，你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。 稍微谈远一点，在华人营销界，无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等，他们让“专家”、“一流”、“资深”等称谓变得一文不值。因为几乎每个人都这样标榜自己。 多伦多有两位打广告最多的华人地产经纪（Peter关荣光和Harry萧良杰，都是香港人），除了常见的报纸广告方式外，还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是，两人同属于一个地产中介公司，不可能有两个“第一”吧？至少有一个人肯定在说谎。 笔者的一位经纪朋友，在一家中型公司做。实际上牌子是大公司，但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲，一年做10--15单生意，也就是平均每月1单左右，就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”，大家知道业绩是多少吗？每年3--5单就可以，没想到吧？所以，姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的，即使是真的，含金量也不一定高。 2，经纪真的代表客户利益吗？ 先拿买方经纪来说吧，客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子，才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时，都是强调这些房子的优势在哪里，鲜有提及缺陷的，当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了，言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的，也是最蠢的。因为客户都不傻，尤其是中国客户（可能在中国都被骗得多了）。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过，做经纪千万不能让客户觉得你精，最高境界是让他觉得他精，你傻，这样就离成功不远了。 相比之下，卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致，即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。 3，“建筑师”，“验房师”，“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。 光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力（因为这样做的人太多了），相比之下，各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗？我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”，他懂得再多，对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说，何况他还不一定真懂。 其实作为经纪，他能把他知道的都告诉你，就谢天谢地了，根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上，他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息，比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......，但你们买过房的人或正在看房的人，有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的？ 4，“谈判专家”、“谈判高手”，都是忽悠不懂的人。 严格来说，房产交易中不存在“谈判”，而是“讨价还价”。比如说，买卖双方讨价还价过程中，双方看重的只是对方的出价是多少，而不是你出这个价的理由。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索，日常交流听起来都很别扭，你能指望他们的“谈判”水平有多高吗？其实，房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系，与经纪的“谈判能力”没多少关系，何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况，就更简单了，价高者得，与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话，你可以给任何“谈判精英”打电话，问问他们，凭他们的三寸不烂之舌，能不能帮你买到明显低于市场价格的房子？如果有，也是房子本身问题，如拍卖房等。 5，“团队运作”，一种宣传手法而已，没有实际意义。 90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻。但房屋买卖就那么几个步骤，谁做过一遍都会懂，没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的，如验房有验房师，交割有律师等等。 6，“名校区专家” 我告诉你怎么做，半天内你也能成为名校区专家。第一，上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二，上Fraser网站查一下学校排名就行了。 7，“本人拥有大量房源” 所有经纪的房源信息都来源于同一数据库，无论是做了1天的经纪还是做了30年的经纪，他们的房源信息没有任何分别。 8，经纪人专访或文章。 在多伦多多如牛毛的免费报刊中，常见有整版的某经纪人专访，其实这些都不是“记者”写的。因为这些报纸根本就没记者，在加拿大的所有中文报刊中，只有明报、星岛日报等2、3种收费报纸以及免费报纸中的大纪元是真正意义上的“报社”，其它的都是皮包公司，你看了这些报刊就知道，90%是广告，剩下10%的几篇文章也都是网上扒下来的，没人任何东西是自己原创的。 经纪写一篇自己褒扬自己的文章，给报社付了钱，就可以作为“专访”刊出了。还有经纪评论房产的任何文章，实际都是付费广告。 9，你还需要了解的重要信息：只有约20%的经纪是全职的。约80%的经纪一年能做成0--1单生意（注意，是“一年”）。 10，关于佣金回扣。 近年随着经纪越来越多，竞争日趋激烈，为了争夺客户，给客户返还一部分佣金似乎已成为华人经纪界的潜规则，有的是经纪主动给，有的是客户主动要。对此，有的经纪会愤愤不平，比较普遍的理由是，我以我的“丰富专业知识”给客户提供了周到的服务，佣金是我应得的，凭什么给客户一部分？如果给回扣，我的服务水准就会降低。对此笔者谈谈自己浅见。 我们先看一下经纪可以拿到多少佣金，现在的行情一般是，卖房1%，买房2.5%（前几年更高）。2011年6月的统计数据表明，大多伦多地区的平均房价（含所有房型，包括appartment）已接近50万。我们以一个50万的房子为例，卖方经纪佣金是5,000元，买方经纪佣金是12,500元。有的客户看房2次就买，有的看房10几次也未必买，我们假设经纪平均带客户看房8次客人会买，那么平均每次看房（一般不超过3个小时），经纪就能赚到1,500块钱。在加拿大干什么活能赚这么多？经纪的佣金多，不是因为经纪提供的服务值这么多钱，而是标的物（即房子）的价值很高。很小的一个比例提成就是一笔大数目。难道经纪的“专业知识”就值这么多钱吗？不就是买卖房子吗？又不是让你设计和建造房子，有那么多高深莫测的“专业知识”吗？我对“专业知识”的理解是，“房产买卖交易流程及其它一些相关信息。”至少从我身边10几位买过房朋友的经验看，普遍反馈经纪的作用有限（比如不能指望他们帮你讲价）。尤其是对那些对市场有充分了解的老移民来讲，他们对地产的了解一点不比经纪差。 一般来讲，绝大部分地产经纪不怕客户谈回扣，而怕没生意做，给的回扣再多，自己也有钱赚，当然赚的会少，但总比不赚强。客户要警惕的是，有的经纪表面答应给回扣，但心里很不情愿，在买房过程中会给客户下套上当。 如果经纪站在客户的角度想一想，在浩如烟海的经纪中，客户选择了我，让我赚这个钱，我返还给客户部分佣金是不是从道理上也说得通呢？ 最后简单说一下怎样拿地产经纪牌照，一共有三门课，其中两门自学看书就能过，有一门要上课（不是因为课程难，而是规定必须去听课），通过考试即可获得牌照。总地来说门槛很低，加拿大的华人经纪都是出国以后半路出家，考个牌照就上岗了。 我其中一位经纪朋友曾跟我讲，无论你以前是做哪一行的，如果做不下去了，就去做经纪吧。不管是地产经纪、保险经纪、还是贷款经纪等等，把自己经过PS的照片往报纸和网站上一登，君不见，本人秃顶，照片上密发如织；本人麻子加皱纹，照片上肌肤光滑如雪；本人表情严肃，不苟言笑，照片上笑颜如花...... 作为客户，面对令你眼花缭乱的经纪无从选择，我们只能无奈地说“让忽悠来得更猛烈些吧！” 拙作【揭秘系列之一】多伦多华人培训机构欺骗宣传大揭秘！剖析金融证券、驾校、货车培训等！（8.2更新版）； 【揭秘系列之二】多伦多华人职业中介欺诈操作揭秘！找工求职者必读！已先期发布，请有兴趣者搜索阅读。 揭秘系列之四即将推出。 【揭秘系列】由用户名含有“Sahara”或“撒哈拉”的网友原创，版权所有，转载不究。 此帖于 May 26th, 2011 20:13 被 Sahara To 编辑。 |
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between my legs (May 25th, 2011), biosfix (Jun 13th, 2011), canadiese (Oct 16th, 2011), Eollis (Oct 16th, 2011), 黑鸭子 (May 25th, 2011), jianghy (May 24th, 2011), mechth (May 27th, 2011), samzhu (Jul 12th, 2011), smellyfish (May 25th, 2011), walkway (May 24th, 2011), Water Fruit (Jun 24th, 2011), wlwshang (Jul 22nd, 2011), wzralg (Jun 7th, 2011), y.stephen (Oct 16th, 2011), 小小虾 (May 25th, 2011), 小武武 (Sep 28th, 2011), 云淡风清5858 (Sep 24th, 2011) |
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May 25th, 2011, 13:45
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只看该作者 #2 | |
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引用:
还有太多未知的没揭出来。。。。。。。那些卖主求财，压下买家求双方佣金。。。。。。太多手段了。。。。。。。 |
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Jun 7th, 2011, 17:29
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只看该作者 #9 |
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因无法修改原文，只好将更新版贴在这里，于原文相比略有更改。 1，经纪的各种头衔都是真的吗？ 随便翻开多伦多哪种华人报纸，往往是铺天盖地的地产经纪广告，照片看上去一个个西装革履，一付成功人士范儿，每个人都获得过各类奖项，“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下，称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的，也就是说，是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道，报纸只管赚钱，没人对广告内容进行核实，只要给钱，你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。 多伦多有两位打广告最多的华人地产经纪（关XX和萧XX，都是香港人），除了常见的报纸广告方式外，还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是，两人同属于一个地产中介公司，不可能有两个“第一”吧？至少有一个人肯定在说谎。 笔者的一位经纪朋友，在一家中型公司做。实际上牌子是大公司，但下面的分支机构都是独立的小公司。据她讲，一年做15--20单生意，也就是平均每月1.5单左右，就可以获得公司顶级的“总统大奖”。所以，姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的，即使是真的，含金量也不一定高。 2，经纪真的代表客户利益吗？ 先拿买方经纪来说吧，客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子，才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时，都是强调这些房子的优势在哪里，鲜有提及缺陷的，当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了，言行上不断流露出催客户快点买的意思。相比之下，卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致，即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。 3，“建筑师”，“验房师”，“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。 光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力（因为这样做的人太多了），相比之下，各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗？我的感觉是好听多于实用。无论是什么“师”，他懂得再多，对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说，何况他还不一定真懂。 4，“谈判专家”、“谈判高手”，都是忽悠不懂的人。 房产交易中的“谈判”，不如说是“讨价还价”更为准确。比如说，买卖双方讨价还价过程中，双方看重的只是对方的出价是多少，而不是你出这个价的理由。房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系，与经纪的“谈判能力”没多少关系，何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况，就更简单了，价高者得，与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话，你可以给任何“谈判精英”打电话，问问他们，凭他们的三寸不烂之舌，能不能帮你买到明显低于市场价格的房子？如果有，也是房子本身问题，如拍卖房等。 5，“团队运作”，一种宣传手法而已，没有实际意义。 90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻。但房屋买卖就那么几个步骤，谁做过一遍都会懂，没什么疑难课题需要“专攻”。 6，关于佣金回扣。 近年随着经纪越来越多，竞争日趋激烈，为了争夺客户，给客户返还一部分佣金似乎已成为华人经纪界的潜规则，有的是经纪主动给，有的是客户主动要。对此，有的经纪会愤愤不平，比较普遍的理由是，我以我的“丰富专业知识”给客户提供了周到的服务，佣金是我应得的，凭什么给客户一部分？如果给回扣，我的服务水准就会降低。对此笔者谈谈自己浅见。 我们先看一下经纪可以拿到多少佣金，现在的行情一般是，卖房1%，买房2.5%（前几年更高）。2011年4月的统计数据表明，大多伦多地区的平均房价（含所有房型，包括appartment）已接近50万。我们以一个50万的房子为例，卖方经纪佣金是5,000元，买方经纪佣金是12,500元。假设经纪平均带客户看房8--10次客人会买，那么平均每次看房（一般几个小时）经纪就能赚到1,200 --1,500块钱。在加拿大干什么活能赚这么多？客户不眼红才怪。经纪的佣金多，不是因为经纪提供的服务值这么多钱，而是标的物（即房子）的价值很高。经纪不必过分强调“专业知识”，不就是买卖房子吗？又不是让你设计和建造房子，有那么多高深莫测的“专业知识”吗？我对“专业知识”的理解是，“房产买卖交易流程及其它一些相关信息。”至少从我身边10几位买过房朋友的经验看，普遍反馈经纪的作用有限（比如不能指望他们帮你讲价）。尤其是对那些对市场有充分了解的老移民来讲，他们对地产的了解一点不比经纪差。 一般来讲，大部分地产经纪不怕客户谈回扣，而怕没生意做，给的回扣再多，自己也有钱赚，当然赚的会少，但总比不赚强。客户要警惕的是，有的经纪表面答应给回扣，但心里很不情愿，在买房过程中会给客户下套上当。 如果经纪站在客户的角度想一想，在浩如烟海的经纪中，客户选择了我，让我赚这个钱，我返还给客户部分佣金是不是从道理上也说得通呢？ 最后简单说一下怎样拿地产经纪牌照，一共有三门课，其中两门自学看书就能过，有一门要上课（不是因为课程难，而是规定必须去听课），通过考试即可获得牌照。总地来说门槛很低，加拿大的华人经纪都是出国以后半路出家，考个牌照就上岗了。我的那位经纪朋友曾跟我讲，无论你以前是做哪一行的，如果做不下去了，就去做经纪吧。不管是地产经纪、保险经纪、还是贷款经纪等等，把自己经过PS的照片往报纸和网站上一登，剩下的就靠自己去忽悠了。作为客户，面对令你眼花缭乱的经纪无从选择，我们只能无奈地说“让忽悠来得更猛烈些吧！” 拙作【揭秘系列之一】多伦多华人培训机构欺骗宣传大揭秘！剖析金融证券、驾校、货车培训等！（8.2更新版）； 【揭秘系列之二】多伦多华人职业中介欺诈操作揭秘！找工求职者必读！已先期发布，请有兴趣者搜索阅读。 揭秘系列之四即将推出。 【揭秘系列】由用户名含有“Sahara”或“撒哈拉”的网友原创，版权所有，转载不究。 |
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白野猪 (Sep 10th, 2011) |
