关于买地建房。

[Peterspan]

作者: ^老驴^

突发奇想，考虑购买一块地建房。可根据自己的喜好建自己的房子。
如果一切顺利，还可以考虑卖房再建。一切都在幻想当中，请有经验的各位给以指点，问题如下：
1。一栋半独立式HOUSE大概需投入多少？
2。建房和买新房比较，投入资金的相差多少百分点？
3。建房周期为多久？
4。哪里可以查到有关资料。如申请报批程序，预算，承包商等。
5。以前论坛好像有过相关详细讨论，现无从查起，能否给个链接。
6。可寻求合作。
谢谢了。

我也考虑过这个问题,有机会的话大家可以一起试试
我所了解的情况是:一般买地的话面积都比较大点,最好是几个人共同买各占一块,建造的时候也可以几家一起和contractor侃侃价,不过目前city of Toronto可以买来建房的地也不多,大多地区还有.
一般资金相差的比Real estate公司的利润率稍微低一点,省个几万块钱的一般没问题,而且做了自己的房子练完手后顺利的话还有信心可以接活了.建造工艺也不算太复杂,很多材料都可以在HOme Depot之类的买的到,施工过程有点象搭大积木.
报批程序city hall或者town center都有有关的指引,如果是三层以下,600平米以下的甚至不用注册建筑师设计,承包商只要你有工程好找.
有机会的话一起尝试一下吧

[Peterspan]

作者: zayne

自己做工程总承包人（general contractor, or so called builder），在加拿大是完全可能的，而且不需要任何资格。一般而言，general contractor 的利润是30%，如果自己做 general contractor 兼 on site foreman，并且自己跑材料的话, 可以省下这一部分。

我研究2个月，读了五本书，结论是上面第一句话，还有，做成这件事的核心问题是解决贷款和有时间，而我这两点目前都不容易做到，所以放弃了。银行一般分3次注入资金，subfloor finish, lock up and final inspection，所以启动资金至少要有foundation and subfloor的费用+2万备用。比如，盖30万的房子，启动得7-8万，总共花20-22万，省8-10万。

在加拿大有很多人是从owner buider开始，最终成为 general contractor的。我们镇上很成功的一位builder,6年前是位教地理的high shool 老师，现在已成功建了好几个社区了。

大胆去行动吧，各位。我打算等积攒些钱后，再开始打造自己的dream house.

老Z,看来你对建房很了解啊,看了你的话,我更有信心几个朋友一起试一试了

[Peterspan]

作者: zayne

我是一时头脑发热，办不了实事。你们是专业的，一定能成。其他几位就跟着盘总干吧，记得老驴也是专业的干活，以前贴过的几张效果图很棒的说。

你们要是合伙干，连 land development 的活儿都可以拿下，开发一片荒地，就更省钱了。

老Z太谦了,我们这里头你是对这事最有了解的了,要是你在多伦多有机会牵头大家一起干就好了

[Peterspan]

作者: baozi

看大家这么热情高涨，呵呵，我来泼点冷水吧，希望和这里的行家交流切磋哈
这个行业是外行看热闹的，看书还是不够，做这个GM的职位，必须知道建筑结构，水，点，气，暖通的基本知识，说个笑话，做出来验收的时候，合格不合格都不知道，你还怎么去做？要求的是你能大概看看就能找出哪里有不合之处，该怎么改。
第二个，还有要你对各种材料的特性，价格，施工上有什么特殊要求，可以用在什么地方，不可以用在哪里，都有一定的知识
第3个呢，你应该知道盖房子的大概过程，及每个STEP的SCHEDULE，你怎么HANDLE各个SUB，钱上的处理，出了问题怎么办，会造成什么结果，对SCHEDULE的影响，等等
第4个，你一定要知道的是，那套建筑图，并不是全部，实际上可以说，只是50%，这边HOUSE没有施工图，这点你盖到一半就知道我的意思是什么了
第5，你要知道你盖的是什么个HOUSE，或者说呢，你想盖个什么风格的，呵呵，房子并不是有个屋顶就行了，所以我说呢，如果是个20到30万的，还不如买个了，对新手来说，你自己会更费钱

呵呵，可能大家不相信哈，给个例子，我认识个人正在盖，而且投资很大的，结果就是出了无数的问题，为了省点钱，他们自己参与了很多，但制造了更多的麻烦，很多东西不是看书就看出来的，我每次去那个工地，除非是对以后影响很大的问题，我才说，小的就不提，为什么？我提出来了，就对工期有影响，而且不是对一个方面的影响，到了外墙FINISH后，几乎每个改动都是一个会牵动5个或更多的改动，现在的感觉是，这个房子盖出来了后，放上家具，可能什么都不是，大家在杂志啦，SHOWROOM看到的，会感觉很协调，为什么，风格一致，大家可以问问自己，对风格有什么了解，你自己能选出互相搭配的灯，吊顶，颜色，布局吗，就一个房间，然后想想2个相邻的房间，互相怎么影响，在房子里的位置，等等等等，你考虑到了吗？你进去一个开放式的厨房，BAY WINDOW，STAINLESS STEEL的这个那个，很现代的设计，COPY FROM SHOWROOM，呵呵，旁边放套雕花红木家具，或IKEA买回来的一套餐桌

说说自己的想法，大家飞砖啊，我好盖房，呵呵

看来你对这写比较了解，干脆把你拉进来入伙得了
其实这里面也不是都是外行在凑热闹，我就是搞设计画图的，所以对house的建筑和结构有一点了解，我有个朋友是搞水电装修的，现在自己接工程干，其他的人，多少有些是了解一些的，而且每件事，只要你真心想要去干，不懂就开始学吗，又不是说现在就开始盖了，起码有一两年的时间，要了解的话还是够时间的
另外如果是找建筑师出图的话，施工图是应该齐的，这里的施工图深度比国内深，别说新建，加建的施工图都画的我晕菜， 其实我还是宁可画新建的图
风格嘛，嘻嘻，各花入各眼
我觉得有件事是自己真的感兴趣愿意花时间去干就已经很有价值了，不是说人生的意义就在于折腾吗，何况还有一个潜在的美好的未来的商机在等着，多好啊，是吧？

[Peterspan]

作者: 天线宝宝

我也很有兴趣，两年前就有了想法，但是不知如何着手。首先找到理想的地皮就很难。这就有一个，大家看看多贵。http://www.mls.ca/PropertyDetails.as...ertyID=3083409

而且还不好设计。

这个位置的肯定贵,其实现在city of Toronto 里面已经没有什么好的地了,要找最好往Greater Toronto上想办法

[Peterspan]

作者: wuyingwuying

Please organize a meeting and then we could talk face to face.

作者: homes2006

对这个项目我也关注很久了. 如果当做一个生意来做, 应该很有前途. 当然要一步步来, 从小项目做起, 积累一些经验后再大干. 大家有兴趣可以一起讨论. 这个周末聚一次如何?

stevehcheng@gmail.com

我觉得大家可以先认识一下,不一定说很快就着手,先互相交流一下,心理有个数,方便以后联系,我1月2.3号都有空

[Peterspan]

作者: homes2006

wuyingwuying, check you pm please. see you there.

欢迎有兴趣的朋友都来参加. 大家可以交流一下看法和经验.

时间: 8:00PM - 10:00PM Jan. 2 2005. (周日)
地点: 缘叙园 (城市广场东南面) Silverstar/Steeles 路口向南

那里是喝茶的吗?离我稍微远了点,其实我明天(1月1日)正好要到北面朋友家吃饭,如果是晚上的话其实正好(我原来还以为是要FB呢 )不知道你们几位明天晚上行不? 不好意思,如果你们明天有事的话那还是2号吧
Happy New Year!

[Peterspan]

作者: wuyingwuying

Dear Our Chief architect (Peterspan),

The time window you gave is perfect for me. I will be there on time.

Sincerely,

WuYing

呵呵,Wuying你说的是1月1日晚还是1月2日晚?我今天和明天晚上都会到北面朋友家吃饭,现在只叹自己住的太南了,离开大部队比较远

[Peterspan]

7点太早了点,干脆7:30-8:00大家去到那里,最晚不要迟于8点,OK?

[Peterspan]

作者: wuyingwuying

I am so glad to see that we have sucessfully made the gathering
happened on time. 13 Peoples from 10 different families ( there are 3 couples)
participated the meeting (I will send the information I gathered
through your private email accounts tomorrow).

It's a great chance to meet so many friends who wish to invest time
and/or money on building own homes. As you suggested, we will
further exchange our ideas, information and suggestions through our
email group and have meetings from time to time.

I understand that some of our group members are living in different
cities. Fortunately Internet gives us very easy way to exchange our
minds. Let's work together. Anything is possible.

http://finance.groups.yahoo.com/grou...dMyDreamHouse/

More people, more info than expectation, it is really a good start!

[Peterspan]

Baozi老兄，昨晚有幸大家一聚，感觉你对于工程建设很有经验，开个玩笑，一看你的气质和双手，我就感觉你象是包工头，活跃在建设现场第一线的 昨晚从你那里了解了不少有关的知识和信息，不过因为人多，时间也不太长，所以我有写问题还没有向你了解清楚，想麻烦你给我指点一下，以后还会有很多问题向你请教。先行谢过

一个是你说的自己是否在现场看着，工程价差可能在一倍（大意，不知记得是否清晰？）这个差别主要在哪儿，是说contractor偷工减料，虚报工程量吗？因为我记得在工程tender/bidding的时候各contractor都会按照图纸打一个报价，之后的工程费用基本按增减工程多除少补。 建筑师也是按报价及工程进度和质量情况来决定是否签字给付及给付多少工程款的。业主委托的建筑师一般也不会经常守在工地现场。

二是你说的如果工程验收不合格，自己出的二三十万就白扔了。我对这里最后工程验收的情况不了解，按你说的building department也有building inspector监管工程的话，验收肯定也要他通过的，如果验收通不过的话，工程款是不可能给contractor的，contractor的损失也不会小，他可能比你还急,另外一般还应该有工程质量保修期。

我说的情况只是一般理想情况，实际操作可能有很多不同，能否请你从实际的角度出发给讲讲。另外关于套图的问题，我觉得即使套图，也要请designer根据实际对设计进行一定的调整，除非你基本按图只做微小调整，即使这样基础部分还是有可能不同的，如果是房屋的layout有修改的话，比如原来的3.7米改成3.9或者4.1之类的，有可能joist的尺寸和间距都要修改，门窗尺寸如果有修改的话，其过梁的设计也可能有变化，坡屋顶的ridge长度增加的话，ridge beam的尺寸也会变化，等等之类的，还有如果你套的图纸原设计边墙距离中线或property line是2米，而现在边墙距离是1.2米的话，可能边墙的开窗面积也要调整，也许这些就是你之前说的有的是没有图纸施工的情况？

呵呵，不清楚的地方还有不少，希望以后继续向你请教

[Peterspan]

作者: zayne

几位的行动真麻利，祝贺你们聚会成功。可惜我里多伦多太远，以后争取有机会参加学习。

潘总说到套图的修改，肯定是免不了的，起码基础要根据第势做调整。小改应该不麻烦，我有个同事就是从网上买的套图，修改是找镇里 BUILDING DEPARTMENT 的 SURVEYOR 给做的，大概还是要再花几百到上千刀的。

关于工程保修，大概只能在与SUB的合同里规定，而你作为总承包，在安省根据不同市镇的规定，即使给自己盖，也是要作为BUILDER注册参加安省那个什么保修计划的。比如我们镇里的BYLAW就要求这样，而边上的一些TOWNSHIP就不要求。

老Z干脆争取搬过来多伦多吧!
可别说X总了,我的脸都要红肿到找地方钻了, 这里关于建房的高手很多,和他们相比我绝对是个freshman,呵呵

[Peterspan]

作者: homes2006

3. 建议从简单点的project开始. 可以买个比较旧的楼, 不动整体结构. 只对内部进行整修. 如屋顶, 窗,门, 楼梯, 地板/地毯, 装修全部卫生间和厨房. 相当于只做C, 免了A&B. 可以大大降低风险和难度.

4. 第一个工程要短平快, 不求赚钱, 只求经验. 即使亏一点也没关系

5 简单并不意味资金需求就低. 起码也要25-30W(含贷款).

同意，我也觉得起步从简单一点做起好一些

[Peterspan]

作者: homes2006

如果是一般性的讨论, 为什么不用MSN Messenger? 有些朋友住的远, 来回开车多麻烦. 大家应该都上Hi-Speed Internet了吧. MSN效果很好. 平时大家都挺忙的, 用MSN两不耽误. 用MSN Messenger在网上开会效果很好. 如果大家同意, 就把自己的MSN ID写在Yahoo Group里. 说个时间, 一起上网. 有什么图象, 文件都可及时传送, 又可说话, 又可以打字. 大家以为如何?
十几个人在一起几乎没法说话, 园叙园也实在太吵.

这也真是一个办法，我赞成，一般比较重要的需要充分交流或者表决的东西就约地方见面谈，而一些小的方面或技术细节之类的问题在msn上聊也完全可以，聊完了还方便整理会议机要

[Peterspan]

各位大哥这么快就有实际的计划了，很钦佩你门。

我现在还没有完全做好进入business的准备，我是计划1-2年后开始的，现在想先积累一下这方面的信息和经验。因为LD现在还在美国读书，将来还没有确定在哪里，所以要等明年她毕业之后我才会真正投入房子的事

anyway,我还是回积极地参与建房活动的，也会做volunteer加入建房队伍

[Peterspan]

作者: baozi

请问你说的surveyer需要什么执照吗？只要有了建筑图以后，如果只是需要修改而且不是大改动的话我都可以自己做，政府要审的暖通图我也能做，请问我还需要找surveyer吗？谢谢指教！

作者: baozi

请问surveyor的图纸都包括什么？谢谢！

surveyor就是画测量图的，需要相应的专业执照，他们的图纸和建筑、结构图不同，所以你还是要找的，一般在建设前survey的图包括用地现状的情况，地形，标高，现有树木位置，河流，现状构筑物和建筑物，fence，电线等等，建成后surveyor的图主要是新建建筑的信息

[Peterspan]

作者: baozi

请问你能画这个图吗？知道大概的画图的行情吗？谢谢

我不行,那个需要去现场野外测量作业的,价格应该是上面兄弟说的范围吧,我门上两次找surveyor都是千来快钱左右

[Peterspan]

作者: yunboo

看到大家这么高的热情真是HAPPY. 也来凑个热闹, 看看能做些什么.

感觉上, 可以合伙弄个公司, 以改建旧房为主, 只有这样才能即快又稳, 同时也可以找些银行拍卖的房甚至是大火烧过的房子, 这些房价格便宜, 买来后在加层改造.
我在OSHAWA一家设计公司做STRUCTURAL ENGINEER有3年, 可以提供全套(ARC. STRUCT. ELETR, MECH等)方案, 图纸, 报建. 老板是20年前从台湾来的.费用比本地白人公司要少很多, 至少低30%. 比如一般的ENGINEER收费RATE是120CAD/H, 我的老板收90CAD/H. 如果有意可以再给DISCOUNT. 我不是在做广告, 大家以后比较一下就明白了.

另: 小规模的自建是不现实的. 技术, 人员, 施工周期就都不说了, 光建材这一块就会被打死, 原因是
1, 你的量太小, 拿不到好的价格, 甚至要到HOMEDEPOT去买, 不是在开国际玩笑嘛.
2, 建材无法到位, 比如PRE-ENGINEERING TRUSS, 量小订不到, 就是订到了也要再等上3~4个月. 拖也拖死了.

如果大家需要什么材料, 尽管PM.

你们的收费的确可以，当然有进一步DISCOUNT就更好了

至于建房成本，我觉得在建材成本和施工技术上的确自建没有任何优势，不过你们都没谈到房地产公司的利润问题，我以前在国内房地产公司干过很长时间，知道其中的利润比例，即使是广州这样竞争超乎激烈的地方，一般房地产公司在建材和施工队方面因为集团采购的原因的确可以有百分之十几到几十的下浮，但用于广告宣传和销售代理的费用也有总成本的至少百分之几到十几，还有公司日常运营的费用也很可观，另外还有至少百分之十几左右的利润，否则这个项目是不会实施的。在国内城市一般私人是比较难搞到地的，所以你也只能买房，而在加拿大相对来说搞地皮容易一点，我之前单位作的别墅就是新移民自己买地让我们设计然后找人建造的。（当然这哥们应该比较有钱 ）如果真的是有10个人以上一起搞的话，其实总建筑面积有个几万平方尺的，也有材料供应商可以提供优惠的价格，因为在加拿大几万平方尺也不算很小的工程了

上面只是我自己的看法，希望能探讨个可能性，我自己确实很想在一两年后开始实现这个目标。

[Peterspan]

作者: yunboo

其实这里包含很多很多想不到的事情, 对每个人来说, 不可能知道一切,是再正常不过的, 就算你是鲁班, 如果没LICENCE, CITY HALL 也照样不认你.
这里做事情是很上规矩的. trusses 是, 谁都能钉吧钉吧, 但是除了厂家和结构工程师, 就怕没人能保证其质量,去说服BUILDING DEPARTMENT.
待建住宅的高度, 大小, 位置, 距PROPERTY LINE的距离,门窗面积率(甚至于靠邻居的墙上能开多大的窗), 绿化面积, 车道面积等等, 都是有限制的, 一条没满足, 就别想申请到PERMITS. 忙到后来, 耽误大量时间经历, 什么都没捞到, 还真不如请个建筑师, 结构工程师可有可无, 建筑师很难省的.

谢谢你的CHECK LIST FOR BUILDING (DIY)帖子,很有用

你说的对

[Peterspan]

作者: wuyingwuying

Dear All,
Trust, that's what we have to build first.

Totally agree!
我自己觉得在目前,时间的积累,沟通和接触的积累是增进相互信任的主要途径