请教bank及各位经验人士，关于租约问题。

melody8818 · Jul 7th, 2005, 09:46

我准备买一便利店，上手owner租约还剩3+5，请问我是重新签约好还是续约好？店面临大街，租金已经很贵, 担心签新约，房东又要升租金。请各位经验人士帮分析一下，谢谢。

melody8818 · Jul 10th, 2005, 23:08

再次请教BANK！卖家的原租约拿到了。里面关于续约的就这样一段话：“Provided the Lessee is not in default hereunder, upon notice in writing delivered to the Lessor not later than 6 months prior to the expiry of the term hereof,the Lessee shall have the right to renew this lease for a further term of 5 years commencing upon the expiration of the term herof, upon the same terms and conditions save and except as to the rent and renewal provisions of this Lease. It is agreed that the rent will be negotiated for the renewal term between the Lessee and Lessor at the time the said renewal notice is given to the Lessor. If written notice is not given to the Lessor within the period specified herein for renewal, then this right to renew shall be null and void. Provided further that if the Lessor and Lessee fail to agree on the rent payable during the renewal term, then this right to renew shall be null and void."
请你们帮我看看，我到底要重新谈租约还是续约好啊？谢谢。如果续约，一般手续是如何办理的？

dliu3692005 · Jul 11th, 2005, 09:26

要涨价, 就接旧的
不涨, 就签新的

bank · Jul 11th, 2005, 10:19

通常签新约时房东就要涨价。但是转手是不能涨的。你签新约对你有什么好处呢？我比较担心这最后一句话。如果房东要涨多少，你不同意，那就不续了。就是说，房东想涨多少就多少，你什么权利也没有。你要问问律师对于这一条款有什么办法改变。或者干脆不接。

Provided further that if the Lessor and Lessee fail to agree on the rent payable during the renewal term, then this right to renew shall be null and void."

签新约和转手都需要律师办。转手（Assignment)的手续就是在原有的租约前面再加上一张纸，说明你从某年某月成为Lessee了云云。买主，卖主，房东都签字认可。

melody8818 · Jul 11th, 2005, 11:13

谢谢bank及dliu，我的考虑是如果重签新约（5+5），相对稳定的时间长些，至少5年内房价不再变，而且万一我做了3年后卖店，起码还剩2+5给下个OWNER。但我就得接受现在就涨价的事实。

一点经验没有，所以不知道到底哪样更好。另外原租约最后一段话确实让人不放心，不知道你们的租约通常关于续约是如何设定条款的。房东是个HK老太太，很tough，要押2个月房租，要查买家全部信用记录。老太太是最早的OWNER，后面的3个OWNER都是用的这个租约，每次就是换了名字及涨了房租而已。我对是否能更改它续约的条款实在不报乐观。她现在度假去了。想在跟她谈之前做好各种准备。因为卖家是我朋友，所以现在最大问题就在租约上了。当然，最后签署生意买卖合同一定得请律师过目。我想问，是否现在我就应该请律师了？到时请律师跟老太太谈租约？第一次买店，实在心中无底啊。再次谢谢bank及各位朋友提供的经验。

bank · Jul 11th, 2005, 12:31

现在就拿租约给律师看！就象买车一样，不要下了定金才想去查VIN。律师会给你解释租约中所有对你不利的条款，提出你可以做的选择，你自己做最后决定。在我看来３年５年差不太多，为什么要先挨一刀？

dliu3692005 · Jul 12th, 2005, 13:10

你是朝南坐的买家, 让卖家去问房东要涨多少

另你要看看租金是偏低还是偏高?
偏低: 今后会大涨
偏高:　不可能再大涨了，　要不你不接就没人接了，　房东也怕的

melody8818 · Jul 13th, 2005, 01:00

谢谢bank和dliu. 现在的租金已经很高，$2300 包水及1车位，不包电。是临大街的铺面，1000尺，但也确实太高了。另外什么叫朝南坐的买家？

blueswimmer · Jul 13th, 2005, 07:06

你是买家，钱是从你的腰包中拿出来的，虽然买卖中双方都是平等的，你是你占点优势，因为你很容易就有更多的选择。

dliu3692005 · Jul 13th, 2005, 08:23

高不高要看LOCATON, 和周围同类的比,
涨2,3百还行, 涨5,6百你就不能忍了
保险的话还是先让卖家去问个价, 涨多了还可杀店的价

goodwill · Jul 14th, 2005, 17:45

引用:

作者: bank

通常签新约时房东就要涨价。但是转手是不能涨的。你签新约对你有什么好处呢？我比较担心这最后一句话。如果房东要涨多少，你不同意，那就不续了。就是说，房东想涨多少就多少，你什么权利也没有。你要问问律师对于这一条款有什么办法改变。或者干脆不接。

Provided further that if the Lessor and Lessee fail to agree on the rent payable during the renewal term, then this right to renew shall be null and void."

签新约和转手都需要律师办。转手（Assignment)的手续就是在原有的租约前面再加上一张纸，说明你从某年某月成为Lessee了云云。买主，卖主，房东都签字认可。

What you worried about can be solved easily. "Provided the Lessee is not in default hereunder, upon notice in writing delivered to the Lessor not later than 6 months prior to the expiry of the term hereof,the Lessee shall have the right to renew this lease for a further term of 5 years commencing upon the expiration of the term herof, upon the same terms and conditions save and except as to the rent and renewal provisions of this Lease, which shall be mutually agreed upon by the Lessee and Lessor, both acting reasonably, failing which, this option to renew shall be calculated based upon the current market rates for comparable premises in the area as determined by Arbitration under the Arbitration Act of Ontario.

bank · Jul 14th, 2005, 18:43

引用:

作者: goodwill

What you worried about can be solved easily. "Provided the Lessee is not in default hereunder, upon notice in writing delivered to the Lessor not later than 6 months prior to the expiry of the term hereof,the Lessee shall have the right to renew this lease for a further term of 5 years commencing upon the expiration of the term herof, upon the same terms and conditions save and except as to the rent and renewal provisions of this Lease, which shall be mutually agreed upon by the Lessee and Lessor, both acting reasonably, failing which, this option to renew shall be calculated based upon the current market rates for comparable premises in the area as determined by Arbitration under the Arbitration Act of Ontario.

你想得挺美的。香港人，犹太人，印度人房东坚决不同意加上这一条！如果这个地方是一个旺角，租约基本上没有你说话得份。

goodwill · Jul 14th, 2005, 23:29

引用:

作者: bank

你想得挺美的。香港人，犹太人，印度人房东坚决不同意加上这一条！如果这个地方是一个旺角，租约基本上没有你说话得份。

Bank, stop your misleading! From June 10 to now, I gave in three offers to lease and I don't think you have experience in leasing. What I added is from official Ontario Lease Agreement.

bank · Jul 15th, 2005, 01:02

引用:

作者: goodwill

Bank, stop your misleading! From June 10 to now, I gave in three offers to lease and I don't think you have experience in leasing. What I added is from official Ontario Lease Agreement.

你要是律师下回大伙就找你了，不加仲裁条款不付律师费。行了吧？跟我叫什么劲。有种根房东理论去。

“I gave in three offers to lease ”这法律条款我看大懂啊。能不能再解释解释？

melody8818 · Jul 15th, 2005, 02:34

谢谢各位大侠在此继续讨论租约问题，所有的意见对我们都是有帮助的。今天卖家终于跟房东联系上了，返回的意见是如果继续续约，没问题。但不同意更改任何条款，包括上述最后一段关于续约的条款。卖家在2年前重签约时也就这个问题咨询过律师，答复是LANLORD不肯更改，她也不知道未来房市如何走势，所以只同意续约时房租可以协商。Goodwill更改的那段条款确实是可以最大程度让买家放心，正是买家希望的，如果当时第2任OWNER从老太太手上接约时加上这段就好了。可惜现在老太太不肯更改任何东西，连重新打一份合同都不肯。今天她儿子口头表示续约时订价当然会reasonable, 他们也不希望出现意外而导致收不到房租。但也仅口头表示而已，不肯写进租约。我已经不报希望可以更改条约了。
另外，上次卖家重新签约时并没有请律师到场，只是应LANDLORD要求找了个地产AGENT充当中间协调人而已，最后签租约是上AGENT办公室签的。我现在肯定是选择续签他剩下的3年了，请问我续约是否有必要请律师呢？因为卖家是好朋友，我们彼此非常相信对方的为人。请问还有必要请律师吗？如果请律师，是在哪个过程中介入，请律师是为哪方面保障我的权益可能受到的威胁？时间紧迫，既然租约今天口头敲定，所以我们双方都希望8月1号就可以交接店。那么这2周我办完所有交接手续可行吗？请BANK及过来人再给意见。如果能提供一些详细交接的步骤及程序最好了。再次感谢大家帮助！

bank · Jul 15th, 2005, 12:15

回梅洛笛：

买卖生意有２个法律文件，一个是买卖协议，一个是租约转手。买卖协议是买卖双方之间的包括所有的细节，双方的责任和义务，时间表，点货比例，付款方式等等。租约转手是３家的事，买卖双方和房东。如果有经验或者有现成的文本套用，可以不找律师，但是建议一定要有公证人签字。律师有几个方面的作用：１。起草法律文件。律师起草的文件措辞用语严谨，避免今后可能发生的因为含糊不清造成的不同解释。２。有经验的律师可以帮助双方把事情考虑周到一些。３。律师可以去做背景调查，保证买主接手后不会卷入卖主遗留些的纠葛中。在涉及的三方中，买主做为新介入的第三者是最弱小和容易受伤害的。如果谁想请律师，第一个该请的就是买主。

我个人倾向于走正规。经常听到好朋友在生意纠纷中成了仇人。为了保证以后继续做好朋友，先小人后君子。其实，律师的作用不仅仅在于生意转手，以后如果遇到重要的商业合同也是要请律师过目的。有些问题在处理的方式上也事先征求律师的意见。大家一听到律师就想到要花很多钱。我过去讲过怎样用律师。不妨再说一说。如果事无巨细都找律师当然就贵了。律师是按时间收费的。但是如果自己日见成熟，已经是半个律师了，自己能做的事都自己做（比如写信，谈判等），请律师就是最关键的时候用，就用不了多少化肥。律师，会计师是不可缺少的军师，时间长了都会成为朋友。

再重复一遍，不一定请律师。不要被bank misleading了。

convenience store · Jul 15th, 2005, 18:32

致BANK。有关律师在生意买卖中的作用，我勉强同意前2条，但对第3条，我却不能苟同。律师能调查的也就是房产有无抵押，但卖方只不过租客，有条件抵押房产吗？也许店内有些设备是LEASE的，但卖家不说，再有名的律师也是徒有虚名。也许卖家有不少商品是代销的，但如果卖家不说，BANK先生你会知道哪些商品是代销的？关于这个问题，我亲口问过在FINCH和YONGE的WU律师。我当时准备买家餐馆，他说他提供的服务就包括第3条。我当即提出疑问，他就没有很好的答案。

另外BANK先生，我在“一个买店者的教训，真人真事”，有回帖，希望和你继续讨论。

Jul 7th, 2005, 09:46	#1
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24	请教bank及各位经验人士，关于租约问题。我准备买一便利店，上手owner租约还剩3+5，请问我是重新签约好还是续约好？店面临大街，租金已经很贵, 担心签新约，房东又要升租金。请各位经验人士帮分析一下，谢谢。此帖于 Jul 7th, 2005 10:03 被 melody8818 编辑。
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24

Jul 10th, 2005, 23:08	只看该作者 #2
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0	再次请教BANK！卖家的原租约拿到了。里面关于续约的就这样一段话：“Provided the Lessee is not in default hereunder, upon notice in writing delivered to the Lessor not later than 6 months prior to the expiry of the term hereof,the Lessee shall have the right to renew this lease for a further term of 5 years commencing upon the expiration of the term herof, upon the same terms and conditions save and except as to the rent and renewal provisions of this Lease. It is agreed that the rent will be negotiated for the renewal term between the Lessee and Lessor at the time the said renewal notice is given to the Lessor. If written notice is not given to the Lessor within the period specified herein for renewal, then this right to renew shall be null and void. Provided further that if the Lessor and Lessee fail to agree on the rent payable during the renewal term, then this right to renew shall be null and void." 请你们帮我看看，我到底要重新谈租约还是续约好啊？谢谢。如果续约，一般手续是如何办理的？
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0

Jul 11th, 2005, 11:13	只看该作者 #5
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0	谢谢bank及dliu，我的考虑是如果重签新约（5+5），相对稳定的时间长些，至少5年内房价不再变，而且万一我做了3年后卖店，起码还剩2+5给下个OWNER。但我就得接受现在就涨价的事实。一点经验没有，所以不知道到底哪样更好。另外原租约最后一段话确实让人不放心，不知道你们的租约通常关于续约是如何设定条款的。房东是个HK老太太，很tough，要押2个月房租，要查买家全部信用记录。老太太是最早的OWNER，后面的3个OWNER都是用的这个租约，每次就是换了名字及涨了房租而已。我对是否能更改它续约的条款实在不报乐观。她现在度假去了。想在跟她谈之前做好各种准备。因为卖家是我朋友，所以现在最大问题就在租约上了。当然，最后签署生意买卖合同一定得请律师过目。我想问，是否现在我就应该请律师了？到时请律师跟老太太谈租约？第一次买店，实在心中无底啊。再次谢谢bank及各位朋友提供的经验。
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0

Jul 13th, 2005, 01:00	只看该作者 #8
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0	谢谢bank和dliu. 现在的租金已经很高，$2300 包水及1车位，不包电。是临大街的铺面，1000尺，但也确实太高了。另外什么叫朝南坐的买家？
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0

Jul 13th, 2005, 07:06	只看该作者 #9
blueswimmer Member 注册日期: Jul 2004 住址: Toronto 帖子: 74 声望: 39925	你付钱，你说了算你是买家，钱是从你的腰包中拿出来的，虽然买卖中双方都是平等的，你是你占点优势，因为你很容易就有更多的选择。
	掬水月在手

Jul 11th, 2005, 09:26	只看该作者 #3
dliu3692005 Senior Member 注册日期: Jan 2005 帖子: 344 声望: 1491762	要涨价, 就接旧的不涨, 就签新的

Jul 11th, 2005, 10:19	只看该作者 #4
bank Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 2,438 积分:6 精华:1 声望: 12287368	通常签新约时房东就要涨价。但是转手是不能涨的。你签新约对你有什么好处呢？我比较担心这最后一句话。如果房东要涨多少，你不同意，那就不续了。就是说，房东想涨多少就多少，你什么权利也没有。你要问问律师对于这一条款有什么办法改变。或者干脆不接。 Provided further that if the Lessor and Lessee fail to agree on the rent payable during the renewal term, then this right to renew shall be null and void." 签新约和转手都需要律师办。转手（Assignment)的手续就是在原有的租约前面再加上一张纸，说明你从某年某月成为Lessee了云云。买主，卖主，房东都签字认可。

Jul 11th, 2005, 12:31	只看该作者 #6
bank Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 2,438 积分:6 精华:1 声望: 12287368	现在就拿租约给律师看！就象买车一样，不要下了定金才想去查VIN。律师会给你解释租约中所有对你不利的条款，提出你可以做的选择，你自己做最后决定。在我看来３年５年差不太多，为什么要先挨一刀？

Jul 12th, 2005, 13:10	只看该作者 #7
dliu3692005 Senior Member 注册日期: Jan 2005 帖子: 344 声望: 1491762	你是朝南坐的买家, 让卖家去问房东要涨多少另你要看看租金是偏低还是偏高? 偏低: 今后会大涨偏高:　不可能再大涨了，　要不你不接就没人接了，　房东也怕的

Jul 13th, 2005, 08:23	只看该作者 #10
dliu3692005 Senior Member 注册日期: Jan 2005 帖子: 344 声望: 1491762	高不高要看LOCATON, 和周围同类的比, 涨2,3百还行, 涨5,6百你就不能忍了保险的话还是先让卖家去问个价, 涨多了还可杀店的价

Jul 15th, 2005, 02:34	只看该作者 #15
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0	谢谢各位大侠在此继续讨论租约问题，所有的意见对我们都是有帮助的。今天卖家终于跟房东联系上了，返回的意见是如果继续续约，没问题。但不同意更改任何条款，包括上述最后一段关于续约的条款。卖家在2年前重签约时也就这个问题咨询过律师，答复是LANLORD不肯更改，她也不知道未来房市如何走势，所以只同意续约时房租可以协商。Goodwill更改的那段条款确实是可以最大程度让买家放心，正是买家希望的，如果当时第2任OWNER从老太太手上接约时加上这段就好了。可惜现在老太太不肯更改任何东西，连重新打一份合同都不肯。今天她儿子口头表示续约时订价当然会reasonable, 他们也不希望出现意外而导致收不到房租。但也仅口头表示而已，不肯写进租约。我已经不报希望可以更改条约了。另外，上次卖家重新签约时并没有请律师到场，只是应LANDLORD要求找了个地产AGENT充当中间协调人而已，最后签租约是上AGENT办公室签的。我现在肯定是选择续签他剩下的3年了，请问我续约是否有必要请律师呢？因为卖家是好朋友，我们彼此非常相信对方的为人。请问还有必要请律师吗？如果请律师，是在哪个过程中介入，请律师是为哪方面保障我的权益可能受到的威胁？时间紧迫，既然租约今天口头敲定，所以我们双方都希望8月1号就可以交接店。那么这2周我办完所有交接手续可行吗？请BANK及过来人再给意见。如果能提供一些详细交接的步骤及程序最好了。再次感谢大家帮助！
melody8818 Junior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 24 声望: 0

Jul 15th, 2005, 12:15	只看该作者 #16
bank Senior Member 注册日期: Jul 2004 帖子: 2,438 积分:6 精华:1 声望: 12287368	回梅洛笛：买卖生意有２个法律文件，一个是买卖协议，一个是租约转手。买卖协议是买卖双方之间的包括所有的细节，双方的责任和义务，时间表，点货比例，付款方式等等。租约转手是３家的事，买卖双方和房东。如果有经验或者有现成的文本套用，可以不找律师，但是建议一定要有公证人签字。律师有几个方面的作用：１。起草法律文件。律师起草的文件措辞用语严谨，避免今后可能发生的因为含糊不清造成的不同解释。２。有经验的律师可以帮助双方把事情考虑周到一些。３。律师可以去做背景调查，保证买主接手后不会卷入卖主遗留些的纠葛中。在涉及的三方中，买主做为新介入的第三者是最弱小和容易受伤害的。如果谁想请律师，第一个该请的就是买主。我个人倾向于走正规。经常听到好朋友在生意纠纷中成了仇人。为了保证以后继续做好朋友，先小人后君子。其实，律师的作用不仅仅在于生意转手，以后如果遇到重要的商业合同也是要请律师过目的。有些问题在处理的方式上也事先征求律师的意见。大家一听到律师就想到要花很多钱。我过去讲过怎样用律师。不妨再说一说。如果事无巨细都找律师当然就贵了。律师是按时间收费的。但是如果自己日见成熟，已经是半个律师了，自己能做的事都自己做（比如写信，谈判等），请律师就是最关键的时候用，就用不了多少化肥。律师，会计师是不可缺少的军师，时间长了都会成为朋友。再重复一遍，不一定请律师。不要被bank misleading了。

Jul 15th, 2005, 18:32	只看该作者 #17
convenience store Junior Member 注册日期: Mar 2005 帖子: 21 声望: 67	致BANK。有关律师在生意买卖中的作用，我勉强同意前2条，但对第3条，我却不能苟同。律师能调查的也就是房产有无抵押，但卖方只不过租客，有条件抵押房产吗？也许店内有些设备是LEASE的，但卖家不说，再有名的律师也是徒有虚名。也许卖家有不少商品是代销的，但如果卖家不说，BANK先生你会知道哪些商品是代销的？关于这个问题，我亲口问过在FINCH和YONGE的WU律师。我当时准备买家餐馆，他说他提供的服务就包括第3条。我当即提出疑问，他就没有很好的答案。另外BANK先生，我在“一个买店者的教训，真人真事”，有回帖，希望和你继续讨论。