【求助】原来的固定利率太高了，请教转按揭的经验，比如现在转V

[h128]

作者: sunshine

我和你情况一样，我的BALANCE还有三十多万，也是要罚一万多，而且我打过三个电话问不同的人，都是同样的结果。。。所以也不去想转的事了。

可是没办法不想呀，每年几千块钱呢。总有一种被BMO敲诈的感觉，三个月的利息谁知道是多少，这本来也是银行可接受的数额。可现在他们要按利差算，算出来是一年的利息。贪婪呀。
今天又找另一个人算了一次，也是一万多，可是他根本解释不清是怎么算的。这是他给的公式
5.7（原来的利率）-5.15（现在的利率）+1.5（原来给我的discount) 乘以 贷款余额 乘以 剩下的时间。
但这样算出来远不止一万多。

总之给人感觉他们在狮子大开口，谁教你要违约呢。

[WENT]

作者: stakeholder

there is an example:

IRD is basically the loss of interest calculated over the remaining time left on the mortgage.

If you are in your first 3 years of your 5 year term and would like to refinance your mortgage to benefit from today’s low rates then you may have to pay IRD penalty which is the difference between the posted rate when you obtained your mortgage and today’s posted rate.

Here is how First Line Mortgages calculate IRD:

If your rate is 6.5% but had a discount of 0.50% therefore rate for calculation penalty would be 7%.

Let’s assume you have 4 years left in term and current posted rate for 4yrs is 5%.

Take 7 – 5 = 2% rate differential.

Take outstanding balance of say $100,000 x 0.02 (difference in rate in decimal point) = $2000 (annual interest cost)

$2000/12 = $166.67 (estimated monthly interest)

$166.67 x 48 = $8000.16 is estimated IRD cost using estimated monthly interest multiplied by 48 month left remaining in term.
...

It explains the calculation of over 10K penalty.. Although.., but it was in the contract.

[moccafirst]

作者: sunshine

我和你情况一样，我的BALANCE还有三十多万，也是要罚一万多，而且我打过三个电话问不同的人，都是同样的结果。。。所以也不去想转的事了。

你是5年固定的？？？

[stakeholder]

作者: h128

可是没办法不想呀，每年几千块钱呢。总有一种被BMO敲诈的感觉，三个月的利息谁知道是多少，这本来也是银行可接受的数额。可现在他们要按利差算，算出来是一年的利息。贪婪呀。
今天又找另一个人算了一次，也是一万多，可是他根本解释不清是怎么算的。这是他给的公式
5.7（原来的利率）-5.15（现在的利率）...

So you know why they are always saying "Canada Bank system is healthiest system in the world" and why RBC made $1 billion. Remember, banker is one school of most greediest people. And they have less customers than previous year (lower resale number.)

Do you have secured LOC in BMO? worst case, you should be able to get P+1 (now is 3+1=4%). Pay as much as you can in lump sum (15% or 20% annually), you can save $160 interest per $ 10,000 per year.

Also, go to another bank to ask what is good deal. Sometime they can pay your partially penalty.

Or wait for couple more months, do the calculation again.

If you are in second 5 year term in 25 year, normally you only pay for 3 months interest.

[bbjj88]

作者: h128

可是没办法不想呀，每年几千块钱呢。总有一种被BMO敲诈的感觉，三个月的利息谁知道是多少，这本来也是银行可接受的数额。可现在他们要按利差算，算出来是一年的利息。贪婪呀。
今天又找另一个人算了一次，也是一万多，可是他根本解释不清是怎么算的。这是他给的公式
5.7（原来的利率）-5.15（现在的利率）...

看清楚合同，我的是td的，但是里面是说了提前还款会是3个月利息或利息差价中高的那个，底下还有解释利息差价的计算方法，好像是以贷款利率减去目前银行贷款利息的差额乘以剩下的贷款额乘以剩下的月份除以12，你不清楚的应该就是目前银行的贷款利息，我是不打算管了，基本上罚款就等于你后来少交的。

[h128]

作者: stakeholder

So you know why they are always saying "Canada Bank system is healthiest system in the world" and why RBC made $1 billion. Remember, banker is one sch...

谢谢你的建议。正在找银行谈LOC. 没办法，当初选固定，毁约只好任人宰割。我想好了，最坏打算到年底12月31号还20%，1月1号再还20%，然后毁约换银行。总可以省40%吧。各位看可行吗。

[加拿大联邦政府]

作者: h128

谢谢你的建议。正在找银行谈LOC. 没办法，当初选固定，毁约只好任人宰割。我想好了，最坏打算到年底12月31号还20%，1月1号再还20%，然后毁约换银行。总可以省40%吧。各位看可行吗。

可行，因为去哪投资也拿不到房贷利息的收入，等于这40%投资赚还贷的利息

[回忆中]

银行不狡猾怎么能挣钱？跟银行算那是白费心思

[not-so-cute]

我是PC， 2007年4月签的5 年FIXED 5%
现剩236K, 前天问PC,答复如下：
罚2899+500手续费，转5 年FIXED4.1% 或VARIABLE3.3%
我觉得可以，估计会先转VARIABLE 年底再定FIXED。当然，要问清PC这V转FIXED,是否也要罚钱？
希望大家都可以省钱

[h128]

PC是什么，下次争取用他们的。你真幸运。

[wzralg]

作者: h128

可是没办法不想呀，每年几千块钱呢。总有一种被BMO敲诈的感觉，三个月的利息谁知道是多少，这本来也是银行可接受的数额。可现在他们要按利差算，算出来是一年的利息。贪婪呀。
今天又找另一个人算了一次，也是一万多，可是他根本解释不清是怎么算的。这是他给的公式
5.7（原来的利率）-5.15（现在的利率）...

BMO就是在敲诈！其它银行罚款是三个月的利息。而BMO的罚款是全额罚款！也就是说你要想转走，必须要把你差几年结束合约的所有利息都交齐才行！比如现在央行利息是0.5%，你锁定的是5.75%，25万，还差2年到期。
那么你的“罚款额”= （5.75-0.5）% X 250,000 X 2 =

26250 刀

这不是敲诈是什么？？？所以没法走！！！只能等利息涨了或者到期赶紧转走！！！以后坚决不能在BMO贷款了！

[potter]

作者: not-so-cute

我是PC， 2007年4月签的5 年FIXED 5%
现剩236K, 前天问PC,答复如下：
罚2899+500手续费，转5 年FIXED4.1% 或VARIABLE3.3%
我觉得可以，估计会先转VARIABLE 年底再定FIXED。当然，要问清PC这V转FIXED,是否也要罚钱？
希望大...

如果你的V是open的,转FIXED,就没有罚款.
如果你的V是closed的,转FIXED,可能有罚款.如果你考虑要转的话,最好用open-V,但open-V比closed-V利率可能要高点,不过比起罚款还是低很多.

[甲乙丙丁]

作者: wzralg

BMO就是在敲诈！其它银行罚款是三个月的利息。而BMO的罚款是全额罚款！也就是说你要想转走，必须要把你差几年结束合约的所有利息都交齐才行！比如现在央行利息是0.5%，你锁定的是5.75%，25万，还差2年到期。
那么你的“罚款额”= （5.75-0.5）% X 250,000 X 2 =

...

我的银行不是BMO，Mortgage Specialist告诉我的是，如果prepay的话，要付3个月利率或者IRD两者中间高的一个。

银行的“利率差“（IRD)是指按照你当前的利率付的利息减去按照当前利率你能要付的利息，交给银行。总之，银行不会亏本。

按照目前的利率，如果25万，5.75%，剩两年的话，罚款大概是：
(5.75%-当前能拿的利率，比如4.12%)x25万x2=8000左右。

http://www.tdcanadatrust.com/mortgages/glossary.jsp#I

[not-so-cute]

作者: h128

PC是什么，下次争取用他们的。你真幸运。

pc 是president's choice financial

[甲乙丙丁]

作者: h128

问题是认罚罚不起呀，今天去银行问了，要罚一万多。真是抢钱呀，它要罚利息差额，那省下来的都罚掉了，那还有什么意义呢。

如果你认为将来利息还会降，从纯数学上讲，那就有意义。

作者: h128

谢谢你的建议。正在找银行谈LOC. 没办法，当初选固定，毁约只好任人宰割。我想好了，最坏打算到年底12月31号还20%，1月1号再还20%，然后毁约换银行。总可以省40%吧。各位看可行吗。

估计也就是这样了。不过你还可以double pay，这样可以快点。